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- コンクリートの中性化
- ひび割れ
- 爆裂
- タイルの剥離
- モルタルの剥離
- 壁塗装面の劣化
- 金属部の腐食・破損・欠損
- シーリング材の機能低下
- 屋根防水の機能低下
- ベランダ・開放廊下等の簡易防水の機能低下
- 配管の腐食・詰まり
- 設備系の故障頻度の増加
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- 共用部分の変更にあたるような工事の場合は総会の３/４以上の賛成が必要です。
- 理事会や修繕委員会で詳細な内容の検討が必要であり、その努力に比例して費用は安価になり、工事の質も向上するものです。
- 概算工事金額をまずつかみ、積立金が不足している場合には、早めにその不足をどのようにするのか検討し決定しておくとよいでしょう。一時徴収か？借用か？
- ランニグコストを意識した工事計画にしたいものです。
- マンションの改修工事ではベストな技術を選ぶのが難しいです。諸条件からベター選択になると思ったほうがうまく合意できます。その場合、マイナスの要素を区分所有者に開示しておく必要があるでしょう。
- できる範囲において耐震性、バリアフリー、省エネ、高耐久性、安全性、防犯・防災、美装性等について検討したいものです。
- 自動ドアや集合ポスト等エントランスの改修、ＢＳや電話回線の増加、照明 器具の取替え、開放廊下や階段の改修等々グレードアップを検討したいものです。
- 最近の傾向として「安かろう！悪かろう！」の工事が一部で横行しています。価格だけで施工会社を選ぶのは危険です。
- 施工会社選定のポイントは、
・ 適切な価格
・ 安易な値引きは危険。信用できない。
・ 分譲マンション改修工事の実績。「集合住宅」の実績ではダメ。
社宅や賃貸住宅も「集合住宅」である。
分譲マンションとそれらとは全く違った工事である。
・ 営業マンより、現場監督が重要。
・ 分譲マンション改修工事は技術的要素と人的要素が必要。
・ 工事内容の理解力。
・ 有効な提案と無駄な提案の見極め。
・ 施工会社の規模により、おのずと的確な受注金額というものがある。
・ 大会社だからよいとする考え方は危険。
・ ブランドを買うのか？実力を買うのか？
・ 工事内容によって、その会社にあっているのかどうかがある。
- パートナーはあくまで施工会社選定であっての補助であり、選ぶのは管理組合であることを忘れずに。
- 改修工事には設計変更はつきものであり、工事施工中に設計変更は多くあります。
- 競争見積を実施するときに、特に管理組合として重要なには「工事条件」の整理で、例えば、工事仮設事務所をどこに置くのか？
工事車両の台数の限界は？騒音・異臭発生に対する考慮は？ 等々です。
- 技術論が先行した論議はまとまりにくいのが一般的です。
- 10年に１回程度の大規模修繕は、居住者間のコミュニティー創造のチャンスです。（楽しくやりたいものです）
- マンションの改修工事には、居住者の協力が不可欠であり、居住者の協力は管理組合側が行うべきです。特に広報が大切です。
- 安全でより無駄のない工事を実施するためには、仮設工事のあり方に注目したいものです。
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